Cómo pagar menos impuestos al vender una casa: vías legales con las que podrías ahorrarte dinero

2026-03-27 - 13:30

Hay pocas inversiones que generen más impuestos que la venta de la vivienda. A efectos prácticos, vender la casa es como vender una acción y eso se traduce en pagar entre un 19% y un 28% en la declaración de la renta por la ganancia obtenida. La diferencia es que aquí hablamos de decenas e incluso cientos de miles de euros de ganancias y eso supone una importante factura fiscal. Por fortuna, existen trucos legales para pagar menos impuestos al vender tu casa. Todo empieza por tener claro cómo funciona la fiscalidad al transmitir un inmueble. Cuántos impuestos pagas al vender la casa La fiscalidad de la venta es sencilla. Al hacer la renta habrá que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida como parte de las rentas del ahorro, cuyos tramos funcionan de forma progresiva y van del 19% al 28%: Ganancias hasta 6.000€ tributan al 19%. Entre 6.000 y 50.000€ tributa al 21%. Entre 50.000 y 200.000€ tributan al 23%. Entre 200.000 y 300.000€ tributan al 27%. Ganancias por encima de 300.000€ tributan al 28%. La clave de todo es saber cómo se calcula esa ganancia. En otras palabras, cuándo ganas dinero a ojos de Hacienda y cuánto. La norma general es muy sencilla: la ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. Lo que ocurre es que este valor no es solo el precio de compra y de venta. Esta es la fórmula que utiliza la Agencia Tributaria: Esta fórmula ya incluye los dos primeros trucos para pagar menos impuestos al vender tu casa. Sumar las obras y los impuestos al valor de compra El valor de adquisición de la vivienda no es solo el precio de compra. Hay que sumar también los impuestos pagados al comprar la casa, lo que incluye el IVA abonado o el ITP, que se añaden al precio que se pago por la vivienda. A esto se suman las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda, que son las que realmente pueden marcar la diferencia. En este punto es importante saber qué obras se pueden imputar y cuáles no. La norma también es sencilla: se pueden sumar al valor de compra las obras de mejora, rehabilitación o ampliación, siempre que aumenten el valor o habitabilidad, como cimentación, fachadas, ascensores o instalaciones nuevas. Por el contrario, no se podrán sumar las relacionadas con la conservación de la vivienda. Por ejemplo, pintar la casa no se considera una mejora, igual que cambiar la instalación eléctrica si no se amplía la potencia o arreglar una persiana rota. Sumar impuestos y gastos al valor de transmisión Con el valor de la venta ocurre algo parecido. Puedes restar al valor de venta impuestos como la plusvalía municipal y otros gastos como el de la inmobiliaria. Así es como se consigue ajustar el precio de compra y el precio de venta a la baja para limitar la ganancia. Además, existen otras estrategias para limitar el pago de impuestos por la vivienda e incluso no pagar nada en determinados casos. Son las siguientes: No te olvides de la exención por reinversión en vivienda habitual Si la casa que transmites es tu vivienda habitual, puedes evitar pagar impuestos en la renta al reinvertir la ganancia en comprar otra vivienda habitual. Para eso, tanto la casa que vendes como la que compras deben ser tu residencia y la nueva casa debe hacerse dos años antes o después de la venta de tu vivienda. Por ejemplo, una vivienda comprada por 100.000 euros en 2010 y vendida en 2025 por 250.000 euros implicaría una ganancia patrimonial de 150.000 euros, que se traducirían en el pago de 33.380 euros en impuestos. Si se aplica la exención no habría que pagar nada. ¿Y si solo se reinvierte una parte? Esa parte quedaría exenta y el resto tributaría normalmente. Venta de la vivienda habitual siendo mayor de 65 años Este es otro caso en el que no hay que pagar impuestos por vender la casa. Los mayores de 65 años están exentos de tributar por la venta de la vivienda, siempre que sea su residencia habitual. Esta ventaja no se aplica sobre segundas residencias. Reinversión en una renta vitalicia Tampoco hay que pagar impuestos si se reinvierte la ganancia en crear una renta vitalicia siempre que: La persona tenga más de 65 años. La ganancia no supere los 240.000 euros. Si lo hace solo esos primeros 240.000 euros estarán exentos de tributar. La diferencia con el caso anterior es que esta exención se aplica sobre cualquier vivienda, aunque no sea la habitual. No vendas el resto de tus inversiones Por último, un truco adicional para pagar menos impuestos es afinar el momento de la venta para que no coincida con la venta de otros activos financieros como acciones, fondos o ETFs. Y es que al hacer la renta hay que sumar todas las ganancias y pérdidas patrimoniales. El resultado de esa suma será lo que pagará por los tramos del ahorro que hemos visto anteriormente. Por eso, si a la ganancia de la casa se suman otras inversiones, el resultado puede ser el de tributar a tipos más elevados.