La expiración de alquileres firmados en pandemia obliga a los inquilinos a pagar más o irse: "Quisimos negociar, pero no cedió"

2026-02-11 - 05:05

El contrato de alquiler de Miguel Ángel terminó el pasado mes de noviembre. Este periodista autónomo de 34 años, malagueño de toda la vida, vive con su pareja —interiorista de 30 años— y dos gatos en un piso de 60 metros cuadrados en el centro de Málaga. Tras la renovación, afronta el inicio del año con un alquiler un 36% más caro que el que pagaba desde 2020, cuando firmó un contrato en uno de los momentos más excepcionales del mercado inmobiliario reciente. No hubo, admite, una amenaza explícita de desalojo por parte de la propietaria, con la que mantiene una relación cordial, pero sí una renegociación marcada por el miedo a quedarse fuera del mercado. "Tampoco estábamos en disposición de pelear mucho", reconoce. Desde el cuarto año de contrato ya se hablaba de una posible subida y, viendo la evolución de los precios en la ciudad, la daban casi por hecha. Él y su pareja firmaron en noviembre de 2020. Entonces, recuerda, encontrar vivienda era sencillo. "Fue realmente fácil y rápido, apenas dos semanas buscando. Había mucha oferta y muy económica comparándola con ahora". Cinco años después, al renovar su contrato —una semana antes de su vencimiento—, el alquiler pasó de 550 a 750 euros. La subida se le comunicó con un par de meses de antelación y, aunque intentaron negociar, apenas hubo margen. La propietaria llegó a plantear 800 euros. "Nosotros dijimos 650, pero no cedió más de 750", explica. "Pese a la subida, seguía siendo una ganga por la zona", añade Miguel Ángel, refiriéndose a un centro histórico donde los precios se han disparado y buena parte del parque residencial ha virado hacia el alquiler turístico. La decisión de aceptar la renovación estuvo marcada más por el temor que por una verdadera capacidad de elección. "Más miedo que presión", aclara. Durante el último año había buscado alternativas sin éxito. "No ha salido nada decente en los portales". En su entorno, encontrar un piso por debajo de 800 euros se ha vuelto algo muy fuera de lo común. Incluso cuando aparece una opción viable, la competencia es feroz: "Hay que pelear por ellos porque suele haber muchos interesados". Este año vencerán 632.369 contratos, según datos de un documento interno del Ministerio de Derechos Sociales publicado en medios en diciembre. Buena parte de estos contratos se firmaron cuando los precios de los alquileres estaban en mínimos tras el confinamiento, a finales de 2020 y en la primera mitad de 2021, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una duración de cinco años para los contratos firmados por particulares. Es lo que se ha denominado "la gran renovación". El alquiler ha subido y es muy probable que quieran ponerles fin para firmar nuevos contratos a un precio superior o para destinar las viviendas al alquiler turístico "Estamos previendo que la mayoría de los contratos firmados en 2020 y 2021 sean rescindidos por parte de los arrendadores", explica Carlos Castillo, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. "El precio del alquiler ha subido y es muy probable que quieran ponerles fin para firmar nuevos contratos a un precio superior o para destinar las viviendas al alquiler turístico". Los inquilinos afectados —más de un millón y medio en todo el Estado, según el Ministerio— se enfrentan ahora a una disyuntiva clara: renovar a un precio mucho más alto o buscar vivienda en un contexto cada vez más tensionado. Según el documento, en 2021 se firmaron más contratos que en 2020 y 2022, lo que permite anticipar la cresta de la ola. "Ya estamos detectando perfectamente que estos contratos se están rescindiendo de forma masiva", asegura el Sindicato. "Es algo que ya está pasando y que va a seguir pasando durante los próximos meses". Contratos que se firmaron en un contexto excepcional Los contratos firmados durante la pandemia lo hicieron en contexto atípico que hoy ya no existe. Entonces, había más oferta disponible y más margen de maniobra para los inquilinos. "Antes de la pandemia, el inquilino medio no veía un problema estructural", explica Marta Ill-Raga, doctora en Ciencias Políticas y profesora del máster de Ciudad y Urbanismo de la UOC. Más allá de la incomodidad de cambiar de piso, señala, siempre existía la posibilidad de encontrar otra vivienda que permitiera continuar trabajando en el mismo entorno. "Más que bajada de alquileres, hubo una apertura de oportunidades" señala Ill-Raga, ya que muchos pisos destinados al alquiler turístico, vacacional o de temporada pasaron a la oferta habitual. Este añadido puntual de la oferta alivió la presión sobre los inquilinos y permitió ganar tiempo. "No es que tuvieran más poder de negociación, pero sí que había una cierta protección", apunta la experta. "Se posponían estas negociaciones" y "los más vulnerables han podido estar más protegidos". Según datos de Idealista, el precio del alquiler ha subido de forma sostenida desde 2021, con incrementos acumulados que superan el 20% en muchas capitales. "Estamos hablando de márgenes de precios completamente distintos", señala Ill-Raga. A ello se suma que el índice estatal de referencia del alquiler -que marca precios orientativos- es una media y no refleja lo que la gente puede pagar. "Hay una parte muy importante de la población que queda por debajo de esos precios", advierte. Este desfase se hace especialmente visible ahora, cuando empiezan a vencer los contratos firmados durante la pandemia. Desde el Sindicato de Inquilinas explican que muchos de aquellos acuerdos, aunque ya se cerraron a precios altos para el momento, se firmaron en un contexto en el que el alquiler aún guardaba cierta relación con los ingresos. "No estaban tan desligados de los salarios como puede estarlo hoy", resume Castillo. Las zonas tensionadas -aquellas en las que el alquiler supera el 30% de la renta media- han sido implementadas solo por las administraciones autonómicas de Cataluña, Euskadi, Navarra y Galicia -esta última, solo en A Coruña-, pero en el resto del país, la Ley de Vivienda está teniendo un alcance muy reducido. Sin los límites que aplican en las zonas tensionadas, el vencimiento de los contratos firmados durante la pandemia no tiene porqué traducirse en una expulsión inmediata, pero sí en subidas difíciles de esquivar. Málaga es uno de los ejemplos más claros, con una presión turística que ha vuelto con fuerza tras la pandemia y un mercado del alquiler cada vez más inaccesible. "Ahora el mercado es un caos", dice Miguel Ángel. "Los precios son un disparate, sin control y subiendo aún más". El contraste con la Málaga de 2020 se hace evidente: "Con la pandemia había mil opciones", recuerda. "Vimos en un par de semanas más de diez pisos. Eso ahora es impensable". Muchos de aquellos pisos que entonces salieron al alquiler residencial han cambiado de uso. "La mayoría son Airbnb", apunta. Como ejemplo, señala el piso frente al suyo, de características similares, anunciado por 1.100 euros. "Viendo los alquileres de la zona, lo nuestro no es un robo", concluye. Las zonas declaradas como tensionadas, también afectadas Dueño de una pequeña tienda de joyería artesanal en el barrio gótico de Barcelona, Albert, de 52 años, lleva casi tres décadas viviendo en el número 41 de la calle Concòrdia, en el barrio del Poble-Sec. En noviembre de 2025 recibió un burofax en el que se le comunicaba que su contrato, que vence el 15 de abril de 2026, no sería renovado. "Me avisaron con un burofax y ya está". El edificio, de 14 viviendas, había sido comprado unos meses antes por un fondo de inversión tras la defunción del propietario. "No nos hemos podido sentar en una mesa. Simplemente nos han dicho que no nos quieren renovar el contrato y que nos ofrecen dinero para que nos vayamos". En el bloque viven unas 30 personas que se enfrentan a un escenario incierto tras la venta del edificio en su totalidad. Antes de la venta del edificio, seis de las 14 viviendas formaban parte de la bolsa de alquiler social del Ayuntamiento, lo que mantenía los alquileres en niveles asumibles. La compra del inmueble por parte de un fondo privado pone fin a ese uso social y abre la puerta a la expulsión de los inquilinos. "Lo único que han expresado es que nos quieren echar", afirma Albert. Una situación que empieza a repetirse en miles de hogares de todo el país. Albert renovó su contrato en abril de 2021. Como él, una familia numerosa vecina, afronta su vencimiento en noviembre de 2026, uno de los pisos cedidos a la bolsa de alquiler por la anterior propiedad. Dos de las 14 viviendas ya están vacías tras aceptar compensaciones económicas, otras dos afrontan demandas por finalización de contrato y el resto sigue resistiendo. "Nuestro planteamiento es quedarnos en nuestra casa", insiste. Para Ill-Raga, el principal riesgo aparece cuando el contrato llega a su fin. "La ley de vivienda protege durante el contrato, pero no obliga a prorrogarlo. Este es el agujero que existe ahora mismo", advierte. En la práctica, el propietario puede optar por no renovar, incluso sabiendo que no puede subir el precio, y destinar la vivienda a otros usos. Esta grieta legal no es una abstracción. Tiene consecuencias concretas en edificios y barrios, y el caso de Concordia 41 ilustra bien este límite. El Ayuntamiento de Barcelona podía haber adquirido el edificio ejerciendo el derecho de tanteo y retracto, un mecanismo ideado para preservar el uso social de inmuebles con vivienda asequible. La finca cumplía buena parte de los criterios para la compra pública: las viviendas de alquiler social abarataban el precio. Aun así, el consistorio renunció a adquirirlo. La decisión se comunicó a finales de 2024 por falta de presupuesto y el bloque acabó en manos del fondo Urbe Enginova. Tras la compra, los vecinos denuncian un cambio radical en la gestión de la finca, y, sumado a la negativa a renovar los contratos, un deterioro del mantenimiento del edificio, algo que interpretan como una estrategia de presión para forzarlos a irse. El conflicto ha derivado en una denuncia colectiva por acoso inmobiliario, la segunda admitida a trámite en el Estado. Deshaucios invisibles Aunque el control de precios impide subidas en los contratos regulados en las zonas tensionadas, Ill-Raga subraya que la protección se debilita cuando llega el vencimiento. "Mientras no haya la obligatoriedad de renovar el contrato, hay un peligro potencial de que haya una infracción", señala. Por eso, insiste en que "el alquiler, para estar protegido del todo, debería poder tener esta prórroga", una fórmula habitual en otros países de la Unión Europea. Desde el Sindicato de Inquilinas aseguran que este tipo de situaciones ya se están produciendo de forma generalizada. "Llevamos meses viendo casos de personas a las que, cuando faltan cuatro meses para la renovación, el casero les comunica que no va a renovar el contrato o que solo lo hará con subidas del 30, 40 o incluso el 50% del alquiler, o para destinar la vivienda al alquiler turístico", explican. El problema ha llegado también a los debates internos dentro del Gobierno de coalición nacional. Sumar está reclamando al PSOE que se vuelva a implementar la obligatoriedad de renovar los contratos de alquiler sin posibilidad de subida, tal y como estuvo en vigor durante la pandemia, para evitar así el impacto negativo de la gran renovación. La medida, no obstante, no parece que vaya a ser aprobada dada la negativa del socio mayoritario del Gobierno. Frente a la escasez y la presión, muchas de estas salidas no se leen como desahucios. Desde los colectivos por el derecho a la vivienda las definen como desahucios invisibles: no hay lanzamiento judicial, pero sí una expulsión efectiva. "La gente recibe un burofax de no renovación y, cuando no le queda alternativa, se tiene que ir", explica Castillo. Es un proceso silencioso, sin rastro en los juzgados ni en las estadísticas, que suele terminar con la vivienda de vuelta al mercado a un precio más alto o reconvertida en alquiler turístico. Para Ill-Raga, estos procesos no generan transformaciones bruscas en los barrios, pero sí un deterioro sostenido de las condiciones de vida. "Los cambios forzados de vivienda generan estrés y tienen efectos claros sobre la salud física y mental", señala. A largo plazo, advierte, este tipo de situaciones amplía la brecha entre inquilinos y propietarios, generando una desigualdad urbana cada vez más marcada en torno al acceso a la vivienda. En un mercado cada vez más cerrado, el fin de un contrato se ha convertido para muchos inquilinos en el principio de la incertidumbre. Si quieres contactar con 20minutos, realizar alguna denuncia o tienes alguna historia que quieres que contemos, escribe a sofia.puvill@colaborador.20minutos.es. También puedes suscribirte a las newsletters de 20minutos para recibir cada día las noticias más destacadas o la edición impresa.