La operación Abroñigal, más 'sencilla' que su hermana de Chamartín: siete veces menor, un propietario del suelo y con barrios próximos

2026-03-08 - 07:33

Durante más de tres décadas, el gran símbolo del urbanismo pendiente en Madrid ha sido la operación Chamartín, rebautizada como Madrid Nuevo Norte. Un proyecto gigantesco que fue ideado en 1991 y que se ha enfrentado a cambios de gobierno, crisis económicas y disputas administrativas que han aplazado su puesta en marcha hasta más de 30 años después. Ahora, el Ayuntamiento quiere impulsar su "espejo" -tal y como lo valoró el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida en la presentación de una nueva Estrategia del Sur- en el otro extremo de la ciudad. Concretamente en el sur. La operación Abroñigal —apodada también como Madrid Nuevo Sur— aspira a transformar 300.000 m2 de suelo ferroviario y logístico en viviendas, comercios, zonas de negocios y equipamientos urbanos. Un proyecto que busca dar utilidad a unos terrenos poco conocidos, que han quedado encajados entre dos grandes infraestructuras (las vías de Atocha y la M-30) y que han ejercido de barrera divisoria entre los vecinos de dos barrios próximos pero distantes (Entrevías en Vallecas, por un lado; Méndez Álvaro-Delicias, por otro). Además de por los nombres, la comparación entre los dos macroproyectos es inevitable. Pero también lo son las diferencias. En tamaño, en propiedad del suelo, en contexto urbano y, sobre todo, en la complejidad administrativa que ha marcado la historia del desarrollo del norte. En escala, Madrid Nuevo Norte ocupa 2.357.443 m2, más de siete veces la superficie prevista para Abroñigal, que rondará los 300.000 m2. Ese tamaño menor es, precisamente, una de las razones por las que el Ayuntamiento cree que el proyecto del sur puede avanzar con mayor rapidez. Así lo afirma también el urbanista y concejal socialista Antonio Giraldo, que señala esa diferencia como "clave". "Es una bolsa de terreno muy grande y muy valiosa por su ubicación, pero mucho más pequeña que otras actuaciones que ya se están ejecutando", explica Giraldo. Y eso la convierte, en principio, en "más fácil de abordar". En esta línea, otra de las diferencias que aspiran a acelerar la consolidación de la operación Abroñigal es su enclave y entorno. Mientras que la operación Chamartín implicó reordenar enormes bolsas de suelo al norte de la capital prácticamente sin urbanizar, Abroñigal se ubica en un entorno urbanizado, con servicios y población asentada al estar ubicada entre el barrio de Entrevías de Vallecas, el área residencial y empresarial de Méndez Álvaro, la M-30 y la playa de vías de Atocha, a apenas cinco kilómetros de la Puerta del Sol. Pendiente de un pacto entre Gobierno y Ayuntamiento El tercer contraste está en la propiedad del suelo. El desarrollo urbanístico de Madrid Nuevo Norte se concibió a principios de los años 90 para integrar el entorno degradado de la estación de Chamartín en la ciudad. El suelo era mayoritariamente ferroviario y de propiedad pública estatal (Renfe y Ministerio de Fomento), pero también había terrenos de titularidad municipal o autonómica, y otros que habían sido expropiados a titulares privados. La compleja actuación urbanística bautizada como operación Chamartín se adjudicó por concurso público a un conglomerado empresarial y financiero, que ha lidiado durante décadas con un bloqueo por litigios judiciales, choques de intereses públicos y privados, cambios de gobiernos en las diferentes administraciones y reordenamiento de planes urbanísticos. Actualmente, tras superarse los escollos, la promotora está en fase de gestión y ejecución del desarrollo, bajo la denominación social de Crea Madrid Nuevo Norte, con BBVA como principal accionista y Merlin Properties y Grupo San José como socios. De hecho, el inicio de la urbanización del primer ámbito de Nuevo Norte -el barrio de Las Tablas Oeste- se prevé para el segundo trimestre de este año. En Abroñigal, en cambio, el punto de partida es más sencillo: todo el suelo pertenece a un único propietario público, Adif, dependiente del Ministerio de Transportes. Eso significa que, en la práctica, el desarrollo dependerá fundamentalmente de un acuerdo entre administraciones: el Gobierno central y el Ayuntamiento de Madrid. "Es necesario solo un pacto entre administraciones", resume Giraldo. Un escenario que, sobre el papel, elimina uno de los grandes obstáculos que han marcado la historia del norte. De hecho, la activación del plan en este momento por parte de Almeida ha buscado presionar al Gobierno para reunirse y "sentar ya las bases del proyecto" ahora que la mudanza de Adif a un nuevo centro logístico de Vicálvaro se completará a finales de año. Las negociaciones con el Gobierno llevan en marcha "desde hace tiempo", pero Almeida quiere que esos "contactos privados con ministros" se transformen en "un compromiso público". Por eso, el grupo popular llevará una proposición al Pleno de marzo que promete alejar de la política y centrarse en el bien de los madrileños "instando al Gobierno a empezar a idear el plan" y que espera aprobar con la unanimidad del resto de grupos. "Quien se oponga a la iniciativa va a tener que explicarlo muy bien", advertía el alcalde de Madrid. "Siempre que sea así", el grupo socialista la apoyará, adelanta Giraldo. Un nuevo plan urbano que agilizará la operación Como última diferencia, la normativa urbanística también se espera que juegue un papel diferente en ambas operaciones. En concreto, que reme más a favor de Abroñigal. Madrid Nuevo Norte se gestó bajo el paraguas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997, una norma que ha obligado a sucesivas modificaciones parciales para adaptar el proyecto a los cambios políticos y urbanísticos de la ciudad. Abroñigal, en cambio, se quiere encajar directamente en el nuevo Plan Estratégico Municipal (PEM) que el Ayuntamiento está redactando para sustituir, actualizar y agilizar ese plan general. Para el urbanismo municipal, esa circunstancia abre una ventana de oportunidad. Incluir la operación desde el inicio en la nueva normativa evitaría tener que tramitar una modificación posterior del plan general, un procedimiento que Giraldo califica de "muy, muy complejo". Si el calendario municipal se cumple y el PEM se aprueba en 2027, el primer planeamiento específico para Abroñigal podría ver la luz en torno a 2028. Aun así, el desarrollo no será inmediato. Incluso en el escenario más optimista, en Cibeles sitúan 2032 como una primera fecha para empezar a ver movimientos sobre el terreno. Pese a ese horizonte todavía lejano, el Ayuntamiento presenta la operación como "un motor para reequilibrar el desarrollo urbano de la capital". Comparando otra vez, si Madrid Nuevo Norte pretendía redefinir