Las viviendas de obra nueva cerraron 2025 con un precio un 43% más caro que las de segunda mano tras encarecerse un 10,4%
2026-03-12 - 15:54
La subida de los precios en 2025 afectó más a las viviendas de segunda mano que a las de nueva construcción, aunque en estas últimas el alza tampoco se quedó atrás, empujado por una escasez de oferta que contrasta con la elevada demanda. Según un informe de Tinsa publicado este jueves, los pisos de obra nueva se encarecieron de media el año pasado un 10,4%, situándose en unos precios de media un 43% más caros que los de las viviendas usadas. El precio medio del metro cuadrado en los pisos a estrenar alcanzó en 2025 los 2.567 euros, situándose así un 17% por encima del máximo de 2007. No obstante, la tasadora advierte de que esta comparación es "engañosa", ya que, al descontar el efecto de la inflación, la marca está todavía un 18% por debajo del pico de la burbuja. Sí se sobrepasan los máximos de aquel entonces en puntos turísticos como zonas de Canarias y de la costa mediterránea, así como en algunas partes del área metropolitana de Madrid. Esto ocurre, por ejemplo, en Santa Cruz de Tenerife, Benidorm, Marbella, San Cristóbal de la Laguna, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria, que superan los máximos de la primera década de los 2000 entre un 1% y un 26%. Las zonas turísticas y las que actúan como "polos de empleo" son precisamente las que registran precios más caros. Según los datos de Tinsa, el valor medio del metro cuadrado osciló en 2025 en una horquilla de entre 5.867 y 1.097 euros en el conjunto de los 127 municipios analizados. Entre las localidades que superaron la barrera de los 4.000 €/m2 figuraron precisamente municipios turísticos como Benidorm y Marbella y grandes ciudades como Madrid y Barcelona, así como localidades de sus respectivas áreas metropolitanas como Pozuelo de Alarcón, Las Rozas, Majadahonda, San Sebastián de los Reyes, Sant Cugat del Vallés, Castelldefelds y Badalona. Con estos niveles de precios, un hogar necesita destinar de media el 44% de su renta para pagar el primer año de una hipoteca para la compra de una vivienda nueva. Es un porcentaje que supera el 35% recomendado y se acerca al 50% que Tinsa señala como nivel "crítico". En las zonas donde más difícil es el acceso a un techo, sobre todo polos de empleo y focos turísticos, se supera este umbral. Por ejemplo, en Madrid el esfuerzo de compra en el segmento de obra nueva alcanza el 57% de la renta disponible y en Barcelona, el 68%. El estudio indica que en municipios con un alto peso de compradores extranjeros, como Benidorm, Marbella o Torrevieja, el nivel de esfuerzo supera el 80%. "Revela una mayor dificultad de acceso de la población y apunta a un producto residencial nuevo orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados", valora Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Por comunidades autónomas, las subidas de precios más intensas con respecto a 2024 en las viviendas de obra nueva se produjeron en Cantabria (17,2%) y Asturias (14,9%). También en Baleares (12,8%), Comunidad Valenciana (12%), Murcia (11,6%), Castilla-La Mancha (11,6%), País Vasco (11,1%) y Galicia (10,1%) los incrementos fueron de doble dígito. Más moderados fueron en Andalucía (7,3%), Madrid (6,9%), Navarra (6,9%), Castilla y León (3,6%) y Cataluña (1,2%). Extremadura fue la única comunidad donde los pisos a estrenar se abarataron (-2,9%) en comparación con las marcas anotadas un año ante. Detrás de estas subidas el análisis de Tinsa señala a una oferta escasa que no crece al mismo ritmo que la demanda. El estudio señala que en 2025 el número de viviendas en proceso de edificación en España aumentó un 8,8% con respecto a 2024. Pese al alza, se trata de un ritmo de crecimiento inferior al registrado un año antes, cuando el incremento llegó al 16,7 %, reactivándose así el sector del ladrillo tras dos años estancado. "El aumento continuado de la demanda ha seguido encontrando un contexto de déficit de oferta que ha derivado en una concentración de las compraventas en el segmento de la vivienda de segunda mano, mientras que las compraventas de vivienda nueva continúan limitadas por el ritmo de construcción a pesar de existir demanda", explica la directora del Servicio de Estudios de la tasadora. A pesar de que la adquisición de pisos a estrenar aumentó en 2025 un 3,8% hasta alcanzar las 68.086 operaciones, fueron minoritarias frente a las compras de viviendas de segunda mano. Apenas representaron el 9% del total. El alza de precios también se notó en los pisos usados, que se encarecieron un 11,9% con respecto a 2024. "Ante las necesidades de espacio y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y haciéndola, a su vez, más escasa, lo que explica el crecimiento más pronunciado de su precio en el último año, sin descartar que también puedan existir algunas dinámicas especulativas minoritarias ante las expectativas de revalorización existentes en el mercado desde 2024, cuando el BCE comenzó a reducir los tipos de interés de referencia", explica Arias, apuntando a un trasvase de la presión del mercado de obra nueva hacia el de segunda mano.