Las zonas tensionadas cumplen dos años con el foco en la oferta de alquileres: cae en A Coruña y Cataluña y se mantiene en Navarra

2026-03-16 - 05:33

Cataluña cumple este lunes dos años con los alquileres topados en algunos municipios. Fue la primera comunidad que aplicó las zonas tensionadas, la medida estrella de la ley de vivienda —aprobada por el PSOE y los socios de izquierdas— para atajar la crisis habitacional. País Vasco, Navarra y Galicia han seguido sus pasos. Los datos oficiales apuntan a que los topes de precios han contenido las subidas, aunque el alivio apenas se refleja en los registros de los portales inmobiliarios. Más allá de los precios, los ojos están puestos en el impacto sobre el volumen de contratos firmados, ante el riesgo de que las restricciones estén reduciendo la oferta de pisos disponibles. En Cataluña y A Coruña se han registrado descensos, mientras que en Navarra los primeros datos apuntan a una situación de estabilidad y en País Vasco las limitaciones de precios no terminan de arrancar. Según los datos del Institut Català del Sòl (Incasòl), desde la aprobación de las zonas tensionadas en Cataluña hasta el tercer trimestre de 2025 —el último con estadísticas oficiales— se han firmado 165.225 contratos de alquiler en toda la comunidad, un 23,8% menos que en el mismo periodo inmediatamente anterior. De ese volumen total, 149.188 se firmaron en los 271 municipios declarados como zonas tensionadas —por haber subido el precio de la vivienda al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración o tener que destinar los vecinos más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler o la hipoteca—, registrándose una caída del 21,4%. La Generalitat asocia esta evolución de las firmas —que experimentaron una ligera recuperación a mediados del año pasado con una subida interanual del 9,7% en el tercer trimestre— a una mayor estabilidad de los contratos, una lectura que comparte el Sindicat de Llogateres. "El número de nuevas firmas de contratos se ha ralentizado fruto de una menor rotación, lo que indica mayor estabilidad en los hogares inquilinos", valora esta organización en un análisis efectuado con motivo de los dos años en vigor de las zonas tensionadas en Cataluña, aprovechando para reclamar, entre otras medidas, más mecanismos de control y eliminar o limitar las actualizaciones anuales de los contratos. Sin embargo, el sector inmobiliario interpreta la reducción del número de contratos como una caída de la oferta de alquileres a raíz de la limitación de los precios. "No sé desde qué punto de visa uno puede considerar que si caen los contratos es porque son más estables", rechaza Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com. "El objetivo era mejorar la accesibilidad a la vivienda y no se ha conseguido, porque lo que vemos es menos viviendas que se alquilan y menos viviendas disponibles, con lo que quien quiere alquilar se encuentra con más problemas, porque hay menos vivienda y eso termina afectando más quienes tienen peores condiciones, como jóvenes o familiar más vulnerables", opina. "Se han tratado de implementar medidas para facilitar el acceso a la vivienda y la realidad es que se ha reducido la oferta y se ha creado una situación gravísima de inseguridad jurídica", coincide Montserrat Junyent, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, que apunta a que el problema de falta de oferta es ya "estructural" y subraya el exceso de regulación. Según explica, cada vez reciben más consultas sobre las normas. "Llegamos a trasladar a la administración una serie de preguntas interpretativas en febrero del año pasado y no nos las han respondido hasta prácticamente un año después", lamenta. En paralelo a la reducción de los contratos de alquiler permanente, en Cataluña han proliferado los temporales, excluidos de los topes de precios. Esta tipología ha pasado de suponer el 5,7% de los contratos de alquiler firmados en toda la comunidad entre enero y septiembre de 2023 al 12,6% en 2025. "Ante una legislación muy intrusiva, muchos propietario retiran la vivienda del mercado y la pasan a alquiler temporal o turístico", constata Font, que aboga por dar más "tranquilidad" a los caseros. Caídas más pronunciadas La caída del volumen de nuevos arrendamientos residenciales se ha notado también a raíz de la declaración de zona tensionada en A Coruña, único municipio de Galicia que tiene esta consideración. El Gobierno autonómico —y el PP en general— rechaza este mecanismo como solución a la crisis habitacional —lo tramitó a petición del concello, liderado por el PSOE—. Según los datos del Observatorio da Vivienda de Galicia, entre agosto de 2025 y febrero de 2026 se han firmado en la capital coruñesa 2.619 contratos de alquiler, un 25,9% menos que en el año anterior. A Coruña no es la única ciudad gallega donde se ha producido este descenso. En ese mismo periodo, el volumen de contratos firmados se ha reducido también en el resto de municipios grandes de la comunidad —Vigo, Ourense, Lugo, Santiago de Compostela, Pontevedra y Ferrol—, sin estar declarados como zonas tensionados y, por tanto, sin tener topado los precios. No obstante, han sido caídas más reducidas, de entre un 3,9% y un 14%, salvo el descenso del 24,1% anotado en Pontevedra. "Dada la situación de poca estabilidad jurídica que hay, la tendencia de la oferta a caer se produce en toda España, pero las caídas son superiores en las zonas tensionadas", puntualiza Font. En Navarra las zonas tensionadas empezaron a funcionar también el pasado verano en 21 municipios, aunque por el momento la firma de contratos no se ha resentido. Según los datos del Gobierno foral, en el cuarto trimestre del año pasado se formalizaron 4.202 alquileres, frente a los 4.176 firmados en el mismo periodo de 2024, y la renta media pagada por los inquilinos en las zonas tensionadas fue de 774,3 euros, un 2,3% por debajo de los 792,6 euros de finales del año anterior Por su parte, en País Vasco las zonas tensionadas han ido entrando en vigor a lo largo del último años. La primera localidad fue Errenteria, a finales de enero de 2025. La han seguido otras 13, incluidas las tres capitales. Sin embargo, pese a la declaración, las limitaciones de precios no han terminado de despegar por la demora de las Haciendas forales en transmitir al Ministerio de Vivienda los datos necesarios para elaborar el índice con el que se fijan los topes. En Guipúzcoa, esta referencia no estuvo disponible hasta octubre del año pasado —año y medio después que en el resto de España— y en Vizcaya y Álava no está previsto tenerla hasta mayo. Precios topados El índice de referencia del ministerio fija una horquilla de precios para cada vivienda, en función de sus características y ubicación. En las zonas tensionadas, este parámetro sirve para determinar la cuantía de los nuevos contratos de alquiler cuando el piso se alquile por primera vez en cinco años. Para los pequeños propietarios la referencia es el precio pagado por el inquilino anterior, mientras que los grandes tenedores pueden elegir entre ambos parámetros. Hay circunstancias en las que la ley permite fijar un precio superior, por ejemplo si se reforma la vivienda. El efecto estadístico de que se alquilen más pisos de mayores dimensiones o en zonas más caras también puede empujar al alza los precios. Según los datos de Galicia, este sistema, que se combina con una serie de incentivos fiscales para los caseros, dejó en A Coruña una primera bajada de un 1% en la renta media pagada por los inquilinos —722 euros— con respecto al mismo mes de 2024. En Cataluña, la estadística del Incàsol también llegó a reflejar descensos interanuales de hasta un 4,7% en el conjunto de la comunidad y un 8,9% en la capital en el arranque de 2025. Sin embargo, en los últimos trimestres para los que hay datos se han vuelto a observar ligeros ascensos de un 1,8% en Barcelona, por ejemplo, y de un 1,9% en el total de municipios declarados como zonas tensionadas, lo que ha contribuido al repunte del 4,5% en toda Cataluña.