Madrid apuesta por construir en altura para ganar vivienda y mira a Tetuán, Moratalaz o Usera y los nuevos desarrollos

2026-02-23 - 05:23

Desde que el Ayuntamiento de Madrid empezó a elaborar el nuevo Plan Estratégico Municipal (PEM) una cosa tenía clara: el anterior documento, el PGOUM de 1997, no se adapta a las nuevas realidades y necesidades de la capital, como la carestía de vivienda asequible. Por eso, el borrador del PEM recoge la intensificación urbana como "herramienta para incrementar la oferta, especialmente protegida y asequible, y al mismo tiempo corregir desequilibrios urbanos". Es decir, incrementar la altura de edificios tanto en barrios ya consolidados como Tetuán, Moratalaz, Usera o Villaverde como en los nuevos desarrollos. Esta estrategia, según el documento, busca "la reinversión de las plusvalías generadas en la mejora del parque residencial existente, impulsando actuaciones que aumenten su calidad, sostenibilidad y accesibilidad, así como la mezcla de usos y el incremento o mejora de espacios públicos". Uno de los problemas a los que se enfrenta la capital es que la gran mayoría del suelo ya está construido y apenas queda un 2% por hacer, concentrado fundamentalmente en los desarrollos del sureste. “Es una de las soluciones al problema de la vivienda: o crear mucho más suelo que en el caso de Madrid no es tan sencillo o utilizar el suelo existente de manera diferente”, defiende Sigfrido Herráez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). Por tanto, para hacer frente a los más de 50.000 hogares que se prevén generar cada año en Madrid, “no vale solo con la construcción”, insisten fuentes del sector inmobiliario: “Si vamos a llegar a 10 millones de habitantes, tenemos que hacer crecer Madrid a lo ancho con los nuevos barrios pero también a lo alto porque si no es imposible resolver el problema de la vivienda”. La ciudad de Madrid tiene un densidad de población media de 58 habitantes por hectárea; sin embargo, su población se reparte muy desuniformemente, siendo las zonas más densamente pobladas las situadas en la almendra central y su entorno, mientras que la periferia tiene una densidad de población inferior a las de muchos municipios del área metropolitana. El Consistorio apuesta para reducir estos desequilibrios por la construcción en vertical, en lugar de en horizontal, como se ha hecho durante todos estos años, pero para ello hay que modificar la normativa y aumentar la edificabilidad. Tetuán lidera el ránking de los distritos más densos con 315 habitantes/hectárea, seguido de Chamberí (307 hab/Ha), Centro y Salamanca, ambos con 279 habitantes por hectárea. Por ello, a los vecinos del distrito más denso de la ciudad no les ha gustado leer en el borrador del PEM que es una de las propuestas municipales para intensificar y así crear nueva vivienda protegida y asequible, como lo son también otros barrios consolidados como Moratalaz, San Blas, Usera o Villaverde. “El diagnóstico nos parece correcto pero que no se incluya a Tetuán porque no cumple ninguna de las condiciones: tenemos muy pocos solares, es un barrio acabado y es el distrito más denso de Madrid”, sostiene Antonio Granero, de la asociación de vecinos Cuatro Caminos-Tetuán. La intensificación de dichos espacios, alega el Consistorio en el PEM, se realizará con la garantía de que “la introducción de vivienda nueva mantenga las dotaciones existentes e introduzca mejoras en espacios públicos y equipamientos, contribuyendo a la cohesión urbana y a la calidad de vida”. A esta cuestión se refieren también los vecinos, puesto que aseguran que Tetuán tiene “grandísimas carencias de espacio público y equipamientos, por lo que redensificar aumentaría la presión sobre infraestructuras ya colapsadas, agrava la falta de zonas verdes y equipamientos y, si no viene acompañado de medidas para la vivienda pública, encarece el precio y acelera la expulsión de la población residente”. El delegado de Urbanismo, Borja Carabante, ha pedido a estos habitantes “que no se alarmen” porque el equilibrio inunda toda la estrategia: “Vamos a vivir en una ciudad en la que tenemos que incrementar y densificar la vivienda porque es una emergencia social pero con los mejores estándares de calidad de vida que tienen que ver con mejorar dotaciones y el espacio público”. Otros de los distritos planteados por el PEM para redensificar son Usera, San Blas-Canillejas y Villaverde: el primero tiene 198 hab/Ha, el segundo 76 hab/Ha y el último 85 hab/Ha. La recomendación recogida en el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 es una densidad de entre 220 y 350 habitantes por hectáreas, por lo que estos lugares aún tendrían margen de crecimiento. En la parte baja de la clasificación se encuentra Fuencarral-El Pardo, con 10 habitantes por hectárea, sobre todo porque el espacio natural del monte del Pardo ocupa la mayor parte del distrito; Barajas (12 hab/Ha) por la presencia del aeropuerto, y Villa de Vallecas (24 hab/Ha) y Vicálvaro (27 hab/Ha) por su situación periférica, que provoca que gran parte de su terreno no esté edificado o sea de carácter industrial. Si bien es cierto que la densidad de Vicálvaro se incrementará a lo largo de los próximos años por la construcción de los nuevos desarrollos. De hecho, el plan contempla optimizar el uso del suelo en grandes ámbitos en desarrollo o transformación como los desarrollos del sureste (Valdecarros, Los Ahijones, Los Berrocales y El Cañaveral), la Nueva Centralidad del Este, Campamento o la propuesta de Madrid Nuevo Sur. “La intensificación permitirá incrementar el número de viviendas, incorporando mayor diversidad residencial y reservas de vivienda protegida superiores a los estándares actuales y optimizar el uso del territorio mediante desarrollos más compactos y apoyados en el transporte público”, recoge el documento. También recoge los Programas de Actuación Urbanística (PAUs) que se llevaron a cabo en la década de los años 90 como respuesta a la necesidad de ampliar la ciudad y ofrecer vivienda asequible a las afueras de la capital (Sanchinarro, Las Tablas, Montecarmelo...). Sin embargo, la densidad es muy baja en ellos porque “entonces había una tendencia ambiental que buscaba densidades más bajas relacionando eso con la calidad de vida”, explica Sigfrido Herráez. Ahora, en cambio, “sí admite zonas donde se pueda construir sin destruir el espacio público porque es lo primordial: el mejor “equipamiento” es la vivienda y es el más demandado por la ciudadanía”, sostiene. Fuentes del sector inmobiliario insisten en la misma cuestión: “Te vas a Las Tablas o Valdebebas y tienes que pedir un taxi para cruzar de calle. Hay mucha extensión donde se puede meter a mucha más gente”. Por otro lado, el parque de vivienda de Madrid es uno de los más antiguos de Europa, con el 70% de los edificios construidos antes de 1980. Y la intensificación de estos espacios “facilitará la viabilidad económica de operaciones de rehabilitación energética y regeneración urbanas”. Así, se actúa sobre un edificio que “no solamente se regenera energéticamente, también se mejoran, se revalorizan y das la posibilidad de vivir allí más cómodamente”, sostienen las fuentes inmobiliarias, porque “si no hacemos la ciudad hacia arriba, tendremos que expulsar a los ciudadanos hacia otros sitios”, zanja.